Kredyt hipoteczny to jeden z najczęściej zaciąganych kredytów. Nawet 20% minimalny wkład własny nie zniechęca potencjalnych kredytobiorców. Jednak inaczej wygląda sytuacja, gdy bierzemy pierwszy i jedyny kredyt hipoteczny, planując kupić sobie nieruchomość, a inaczej, gdy chcemy wziąć kilka kredytów, aby inwestować w nieruchomości pod wynajem. Czasami jest też tak, że kilka lat temu kupiliśmy nieruchomość i w niej mieszkamy, ale znaleźliśmy inną, którą chcemy kupić i potrzebujemy kolejnego kredytu. I co wtedy? Czy banki ustaliły jakieś maksyma?

Zdolność kredytowa to podstawa

Warto wiedzieć, że polskie przepisy prawne nie regulują ile można mieć w tym samym czasie zaciągniętych kredytów. A zatem coś takiego jak odgórnie ustalona liczba kredytów możliwych do zaciągnięcia przez jedną osobę nie istnieje. Natomiast bierze się pod uwagę zdolność dochodową w celu sprawdzenia w jakiej maksymalnej wysokości raty – jednego czy kilku kredytów – dana osoba będzie w stanie spłacać ze swojej pensji. Banki w bardzo różny sposób wyliczają zdolność kredytową. Jednakże każdy bank jest do jej obliczenia zobowiązany. I to właśnie ona decyduje, czy w ogóle dostaniemy kredyt albo czy dostaniemy kolejny kredyt i na jaką sumę.

Można samodzielnie spróbować policzyć zdolność. Jednak będzie to wynik tylko przybliżony. Narzucona jest wartość wskaźnika DTI (dług do dochodu) na wysokość 51%, dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej lub w wysokości 65% dla osób zarabiających powyżej średniej krajowej.

Wzór wygląda następująco:

DTI = wszystkie miesięczne zobowiązania wobec banków/ miesięczną kwotę wynagrodzenia

Jako wszystkie miesięczne zobowiązania rozumiemy zsumowane raty kredytów, w tym gotówkowych, ratalnych, hipotecznych i pożyczek. Miesięczne kwoty do spłaty dodaje się a potem dzieli przez kwotę miesięcznego dochodu np. pensja, dochód z własnej działalności itd. W ten sposób od razu widać na jakiej wysokości raty miesięcznie nas stać.

Może się okazać, że mając jeden kredyt hipoteczny z ratą 1400 złotych, przy zarobkach miesięcznych 2900 złotych nie będziemy już mieli zdolności na kolejny kredyt hipoteczny i nie zostanie on udzielony. Ale już osoba, która ma dwa kredyty hipoteczne z ratami po 1000 złotych każda, ale zarabia aż 5000 złotych miesięcznie, będzie mogła wziąć kolejny kredyt.

Na jaką sumę można mieć kredyty?

Przy kredytach hipotecznych przyjmuje się założenie, że miesięczny dochód mnoży się przez 80, aby uzyskać sumę kredytu hipotecznego, który może zostać przyznany. Natomiast, jeśli ma to być kolejny taki kredyt, to może się okazać, że kwota nie będzie aż tak wysoka, ponieważ wtedy rata nowego kredytu dodana do raty bieżącego kredytu przekraczałaby dopuszczalną wysokość wskaźnika DTI.

Jak wziąć kilka kredytów hipotecznych?

Co do zasady nie jest to niemożliwe. Jednak już przy drugim kredycie hipotecznym warto skorzystać z doradztwa w banku, w którym mamy już jeden kredyt albo u niezwiązanego z żadnym bankiem doradcy finansowego. Ponadto jeśli planujemy zakup kilku nieruchomości w celu zarobkowania na ich wynajmowaniu może się okazać, że zamiast kredytu hipotecznego o wiele lepszym rozwiązaniem będzie kredyt inwestycyjny. W przypadku takiego kredytu, tak samo jak przy kredycie hipotecznym dla osoby fizycznej możliwe jest ustanowienie zabezpieczenie w postaci ustanowienia hipoteki. Można też specjalnie w tym celu założyć spółkę celową lub inną formę działalności gospodarczej, która ułatwi wzięcie kredytu na zakup kilku nieruchomości.

Najważniejsze jest jednak opracowanie biznes planu i kosztorysu. Zawsze kupując kilka nieruchomości trzeba najpierw sprawdzić czy nasz zamiar wynajmowania ich z zyskiem albo odsprzedaży po kompleksowym remoncie za cenę wyższą niż cena zakupu jest realny. Potrzebne jest więc dobre rozeznanie na rynku nieruchomości i właśnie biznes plan, aby móc ocenić czy jest to opłacalna inwestycja.